La finalidad residencial vuelve a convertirse en la clave para acceder a la protección legal

El Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia de gran relevancia para los compradores de vivienda sobre plano y para las entidades financieras que actuaron como avalistas de promociones inmobiliarias fallidas. En su Sentencia nº 722/2026, de 11 de mayo, la Sala Primera recuerda que la protección prevista en la Ley 57/1968 no opera de forma automática y exige acreditar que la adquisición de la vivienda tenía una auténtica finalidad residencial.

La resolución afecta a varias compraventas realizadas en la conocida promoción Trampolín Hills Golf Resort, en Murcia, y concluye que determinados compradores no pueden reclamar al banco la devolución de las cantidades anticipadas porque no han conseguido demostrar que las viviendas estuvieran destinadas a satisfacer necesidades residenciales propias o familiares.

El conflicto: compradores contra la entidad avalista

El litigio enfrentaba a varios adquirentes de viviendas sobre plano con Caixabank, entidad que había otorgado avales colectivos a favor de los compradores de la promoción. Tras la paralización definitiva del proyecto y la entrada en concurso de la promotora, los compradores reclamaron al banco la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de las viviendas.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Murcia consideraron aplicable la protección de la Ley 57/1968 y condenaron a la entidad financiera a devolver las cantidades anticipadas. Sin embargo, el banco recurrió ante el Tribunal Supremo alegando que varias de las adquisiciones carecían de finalidad residencial y respondían realmente a una operación de inversión.

El Supremo recuerda que no basta con ser consumidor

Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es la reiteración de una doctrina ya consolidada: la aplicación de la Ley 57/1968 no depende de que el comprador sea consumidor, sino del destino que realmente vaya a darse a la vivienda. La Sala insiste en que la protección legal alcanza a quienes adquieren una vivienda para satisfacer una necesidad residencial, ya sea permanente o temporal, pero queda excluida cuando concurren elementos que permiten apreciar una finalidad inversora o especulativa.

Los indicios que llevaron al Supremo a negar la protección

La sentencia resulta especialmente interesante porque identifica varios factores que pueden poner en duda la finalidad residencial de una compra inmobiliaria. Entre ellos, el Tribunal destaca:

• La existencia de otras viviendas en propiedad por parte de los compradores.
• La adquisición conjunta entre personas que no mantenían relación familiar ni acreditaron una convivencia previa.
• La inclusión en los contratos de cláusulas que permitían ceder libremente la posición contractual a terceros.
• La ausencia de una explicación concreta y convincente sobre el destino residencial de las viviendas.

Para la Sala, cuando concurren este tipo de circunstancias, correspondel comprador desplegar un mayor esfuerzo probatorio para justificar por qué la adquisición merece quedar amparada por el régimen protector de la Ley 57/1968.

Comprar entre amigos exige una explicación convincente

Uno de los razonamientos más llamativos del fallo afecta a las adquisiciones realizadas conjuntamente por personas unidas únicamente por vínculos de amistad.

El Supremo considera especialmente relevante que varios compradores, todos ellos casados y con residencia familiar propia, decidieran adquirir conjuntamente una vivienda sin explicar adecuadamente las razones de esa operación. La Sala entiende que esa circunstancia, unida a la existencia de otras propiedades y a la cláusula contractual de cesión, constituía un
importante indicio contrario a la finalidad residencial alegada. La sentencia llega incluso a señalar que, en estos supuestos, no resulta suficiente afirmar genéricamente que la vivienda se adquirió para «uso y disfrute propio», sino que debe acreditarse de manera más precisa cuál era el destino residencial perseguido.

Consecuencia: el banco queda exonerado frente a varios compradores

Aplicando estos criterios, el Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación de Caixabank y concluye que tres de las compraventas litigiosas no estaban amparadas por la Ley 57/1968.

Como consecuencia, revoca parcialmente las sentencias anteriores y absuelve a la entidad financiera frente a las reclamaciones formuladas por seis de los compradores, manteniendo únicamente la condena respecto del resto de demandantes.

Una advertencia para futuras reclamaciones

La sentencia refuerza una línea jurisprudencial cada vez más consolidada: quien reclama la devolución de cantidades anticipadas no solo debe acreditar la entrega del dinero y el incumplimiento de la promotora, sino también que la adquisición respondía realmente a una finalidad residencial.

La resolución envía un mensaje claro a los compradores de vivienda sobre plano: cuando existan indicios que apunten a una posible finalidad inversora, la carga argumental y probatoria será mucho más exigente. En estos casos, la protección legal no se presume y deberá justificarse de forma convincente a
través de las circunstancias concretas que rodearon la operación.

STS (Sala Primera) nº 722/2026, de 11 de mayo de 2026 (Rec. 7933/2021).