La sentencia considera que el uso compartido de zonas comunes no impide la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando la habitación constituye la residencia habitual del arrendatario.

La Audiencia Provincial de Cantabria, en su sentencia nº 166/2026, de 10 de marzo de 2026, ha revocado una resolución judicial que había declarado extinguido un contrato de arrendamiento de habitación por finalización del plazo pactado, concluyendo que la relación arrendaticia estaba sometida a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no al régimen general del Código Civil. La decisión impide el desahucio de la inquilina y refuerza la protección jurídica de quienes utilizan una habitación arrendada como residencia habitual.

La resolución aborda una cuestión de creciente relevancia práctica en el actual contexto de acceso a la vivienda: la naturaleza jurídica de los contratos de alquiler de habitaciones y la posible aplicación de las garantías previstas en la LAU.

El conflicto: ¿arrendamiento de habitación o arrendamiento de vivienda?

El litigio se inició cuando la propietaria de una vivienda situada en Santoña ejercitó una acción de resolución contractual por expiración del plazo de un contrato de alquiler de habitación suscrito en 2023. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, declaró extinguido el contrato y condenó a la arrendataria a abandonar la habitación.

Sin embargo, la inquilina recurrió la sentencia alegando que el contrato no debía regirse por el Código Civil, como había considerado el juzgado, sino por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según su tesis, el contrato estaba destinado a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, por lo que le resultaban aplicables las prórrogas obligatorias previstas en el artículo 9 de la LAU.

La finalidad del contrato prevalece sobre la configuración material del inmueble

La Audiencia Provincial centra su análisis en el concepto de arrendamiento de vivienda recogido en el artículo 2.1 de la LAU, que define esta modalidad contractual como aquella destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

A partir de la prueba practicada, la Sala constata que la arrendataria ocupaba una habitación dentro de una vivienda compartida con otros inquilinos, utilizando conjuntamente determinadas zonas comunes como el baño y otros servicios esenciales. Además, la ocupante se encontraba empadronada en el inmueble, circunstancia que reforzaba el carácter estable y permanente de la ocupación.

Para el tribunal, estos elementos evidencian que la finalidad principal del contrato era servir de residencia habitual a la arrendataria, siendo irrelevante que la ocupación se limitara a una habitación concreta y que determinados espacios fueran compartidos con otros residentes.

Compartir zonas comunes no excluye la aplicación de la LAU

Uno de los aspectos más destacados de la resolución es la afirmación expresa de que la falta de uso exclusivo sobre la totalidad de la vivienda no impide la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La Audiencia rechaza que la existencia de baño o zonas comunes compartidas convierta automáticamente el contrato en un arrendamiento excluido de la LAU. Según la Sala, lo determinante es la finalidad residencial permanente perseguida por las partes y no la exclusividad en el uso de todos los elementos de la vivienda.

El tribunal recuerda además que el artículo 5 de la LAU no contempla como causa de exclusión la ausencia de uso exclusivo de determinadas dependencias o servicios comunes.

Consecuencia práctica: el contrato seguía vigente

Una vez calificado el contrato como arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, la conclusión resulta inmediata: al haberse formalizado en 2023, todavía no había transcurrido el plazo mínimo de duración legalmente garantizado por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por ello, la Audiencia Provincial estima el recurso, revoca íntegramente la sentencia dictada en primera instancia y desestima la demanda de desahucio, absolviendo a la arrendataria de todas las pretensiones ejercitadas en su contra.

Asimismo, impone a la propietaria las costas procesales tanto de la primera instancia como de la apelación.

Relevancia de la sentencia

La resolución constituye un pronunciamiento especialmente relevante en un mercado inmobiliario en el que el alquiler de habitaciones se ha convertido en una fórmula cada vez más habitual para acceder a una vivienda.

Aunque la cuestión sigue siendo objeto de debate doctrinal y jurisprudencial, la Audiencia Provincial de Cantabria apuesta por una interpretación material y finalista de la LAU, poniendo el foco en el uso efectivo del inmueble como residencia habitual del arrendatario.

En consecuencia, la sentencia refuerza la idea de que determinados contratos de alquiler de habitación pueden quedar amparados por las garantías de estabilidad y protección propias de los arrendamientos de vivienda cuando su finalidad real sea satisfacer una necesidad permanente de alojamiento.

SAP Cantabria (Sección 2.ª), núm. 166/2026, de 10 de marzo de 2026 (Rec. 1182/2025).